La réglementation des meublés de tourisme pour les collectivités

Principes de base

• Préambule

Depuis quelques années déjà les enjeux économiques mais aussi sociétaux de la location à vocation touristique, la problématique du surtourisme dans les villes, l’apparition des grandes plateformes de mise en relation ou de réservation ont induit une évolution de la réglementation.

Nous allons évoquer dans les chapitres de notre syllabus les divers aspects réglementaires tels que les obligations déclaratives, les règles concernant la durée des locations selon les différentes typologies de logements et selon la nature de l’usage en suivant une approche thématique simple et accessible à tous.

•   Définition des logements à vocation touristique

Selon la loi Hoguet, est considérée comme location saisonnière, la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale non renouvelable de 90 jours consécutifs. C’est une définition simple qui est officiellement nommée sous le terme de Meublé de Tourisme.

Le Code du Tourisme (Art D-324-1 Modifié par Décret n°2019-1325 du 9 décembre 2019 - art. 1.) définit le meublé de tourisme comme suit : des villas, maisons, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.

  Focus collectivités

•   La taxe de séjour

Le taxe de séjour est due aux collectivités selon le mode de commercialisation: en directe ou par des sociétés commerciales telles que les plateformes, les OTA, les agences réceptives, les agences immobilières...

Les loueurs professionnels qu'ils louent en direct ou par le biais des plateformes déclarent et payent la taxe de séjour.

Les loueurs non professionnels ne payent et ne déclarent la taxe de séjour que pour la part des réservations en direct,  la part des réservations effectuées par le biais des plateformes ou des agences est déclarée et payée par ces mêmes organismes.

La taxe de séjour dont les taux varient selon les communes sont maintenant collectées soit via les plateformes de commercialisation, soit via les plateformes de collecte des collectivités.

Selon l’article de Veille Info Tourisme « Le succès des plateformes de réservation d’hébergements en ligne soulève des problématiques nouvelles, concernant notamment la perception de la taxe de séjour par les collectivités compétentes, communes ou établissements publics de coopération intercommunale (code général des collectivités territoriales, art. L.5211-21). De nombreuses lois, notamment les lois de finances et de finances rectificatives, ont tenté d’y répondre, y compris depuis 2015 avec la refonte du régime de la taxe de séjour. A compter du 1er janvier 2019, la collecte de la taxe de séjour « au réel » par les plateformes électroniques de location d’hébergements entre particuliers sera obligatoire, dès lors qu’elles seront intermédiaires de paiement pour le compte de loueurs non professionnels. Aujourd’hui, il s’agit, pour ces mêmes plateformes, d’une faculté, sur habilitation des logeurs. »

Depuis le 1^er janvier 2019, les plateformes qui « par voie électronique, assurent un service de réservation ou de location ou de mise en relation en vue de la location d’hébergements et qui sont intermédiaires de paiement pour le compte de loueurs non professionnels » ont désormais une obligation de collecte et de versement de la taxe de séjour auprès des communes.

De ce fait si en tant que loueur non professionnel, vous commercialisez exclusivement par les plateformes de réservation ou de mise en relation et que vous avez mis en place avec ces plateformes le service de paiement, les plateformes verse directement les taxes de séjour à votre collectivité locale. A ce titre vous devez communiquer aux plateformes votre numéro d’enregistrement ainsi que le cas échéant votre classement. Si le loueur non professionnel commercialise tout ou partie de ses séjours par ses propres moyens, il devra déclarer tout ou partie des taxes de séjour due à sa collectivité référente.

Si vous êtes un loueur professionnel, vous pouvez habiliter les plateformes à collecter et reverser la taxe de séjour en votre nom et pour votre compte : pensez à leur indiquer votre numéro d’enregistrement ainsi que votre classement le cas échéant.

Le non-respect des règles en termes de déclaration et délais de paiement est sanctionné (article L2333-34 du code général des collectivités territoriales)

•    La mise en location sur les plateformes et obligations spécifiques
  

La mention du numéro d'enregistrement sur les plateformes de location ou de mise en relation est obligatoire pour tous sauf pour les chambres d'hôtes pour lesquelles elle est toutefois recommandée.

 Le numéro d’enregistrement introduit par la Loi pour une République Numérique de 2016, est composé de 13 caractères permettant une identification du lieu. Il est très généralement obligatoire de le mentionner dans les annonces sur les plateformes, il permet de valider le respect des règles concernant les locations à vocation touristiques.

 
 Dans le cas des chambres d’hôtes, l’obligation n’existe pas, toutefois la mention du numéro d’enregistrement est fortement recommandée.
 

•   La règle du changement d’usage

Les meublés de tourisme dont l'usage principal est la résidence principale et dont le taux d'occupation dépasse les 120 jours par an, sont soumis au changement d'usage. Les investissements locatifs meublés de tourisme, ouvert à la location toute l'année, sont également soumis au changement d'usage. En ce qui concerne les résidences secondaires, l'obligation de changement d'usage s'applique pour toute durée de location.

Les chambres d'hôtes et les chambres chez l'habitant qui sont des "locations présentielles ne sont pas soumises au changement d'usage.

Contrairement aux autres dispositions réglementaires le changement d’usage des logements est régi par le code de la construction et de l’habitation qui spécifie que « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article » (art L 631-7).

Si vous êtes propriétaire d'un logement dans un immeuble d’habitation et que vous souhaitez le mettre en location « meublé de tourisme », vous devez au préalable vérifier que le règlement de copropriété ne l'interdit pas. Cette restriction est généralement imposée dans les immeubles à usage d'habitation exclusivement bourgeoise où toute activité professionnelle est interdite.

Si le règlement de la copropriété le permet vous pouvez alors faire une demande de changement d’usage* auprès de votre commune.

 *Ne pas confondre changement d’usage et le changement de destination qui est lié à la conception (par exemple un garage est transformé en habitation)

Il existe deux niveaux dans le cadre des autorisations :

•   Les autorisations temporaires, le demandeur est une personne physique, le formalisme est assez simple ;
  
•   Les autorisations définitives, soumises à compensation, elles visent à la maîtrise du nombre de location à but touristique, elle s’adresse aussi bien aux personnes morales qu’aux personnes physiques.

Ce qu’exprime la loi : La réglementation du changement d'usage, destinée à protéger le logement, ne concerne que les locaux d'habitation transformés pour un autre usage, notamment s'il s'agit d'une location qui devient une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.).

À l'inverse, aucune autorisation n'est nécessaire si le changement d'usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d'habitation.

L'autorisation de changement d'usage, régie par le code de la construction et de l'habitation, n'est obligatoire que dans les cas suivants :

•   Le projet de transformation concerne un local d'habitation, c'est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes (y compris les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés) ;
  
•   Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

Le rapport du Sénat dit:

« L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble. Celle-ci est accordée à titre personnel et est liée à l'occupant.

Une autorisation préalable, dont les conditions de délivrance sont déterminées par le conseil municipal « au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logement »,

- et, si la commune le souhaite, une obligation de compenser la perte de surface affectée au logement sur le territoire de la commune par la mise à disposition d'une surface équivalente pour le logement. La compensation peut prendre deux formes : soit le demandeur transforme lui-même en logement une surface qu'il possède et qui était auparavant dédiée à un autre usage, soit-il ne réalise pas lui-même l'opération et achète un titre de compensation correspondant à une opération de transformation en logement réalisée par un tiers. Comme le remarque le rapport d'une mission d'inspection « d'un point de vue économique, la compensation peut être vue comme un moyen de faire internaliser au bailleur les externalités négatives (la raréfaction du parc locatif à usage d'habitation principale) liées à son investissement ». »

En effet les changements d’usage peuvent influer sur les éléments vecteurs des orientations urbanistiques telles que la mise à disposition suffisante des lieux d’habitation pour les populations urbaines notamment dans les grandes villes qui représentent également un attrait touristique important. Nous noterons la forte augmentation du tourisme urbain dans les dernières décennies, accru par le tourisme d’affaires. Il y a donc un réel antagonisme entre la croissance économique liée au tourisme urbain et le bien être des populations locales. La pression immobilière induite par ce phénomène est d’ailleurs un des facteurs de l’augmentation des prix de l’immobilier dans les centres urbains. Cette polarisation induit un effet de double levier négatif dans certains cas, tout d’abord les prix de l’immobilier augmentent, l’investissement locatif devient de « compliqué », et dans ces circonstances tous les prix de toutes les locations augmentent. Ces effets finissent par ailleurs parfois également à une production de délaissés immobiliers qui nuisent à leur tour à l’image de la ville et peuvent par effet de chaîne réduire l’attractivité touristique des villes. Le sujet est donc complexe mais il y a des solutions entraînant des effets bénéfiques pour tous.

L’idée de la mise en place du changement d’usage à compensation qui prévoit la compensation d’un logement à vocation touristique par notamment une compensation en locatif à destination des résidents permanents correspond à une volonté de mise en œuvre d’un élément d’équilibre entre le développement touristique et le bien-être des populations locales.

•   Les dispositions réglementaires spécifiques prises par les communes

Les communes peuvent adopter une réglementation souple par rapport au changement d’usage temporaire toutefois l’instauration d’une réglementation peut être mise en place avec des mesures de compensation (voir « règles du changement d’usage »).

•  Les règles spécifiques liées à la sous-location et aux sous-locations de logements sociaux

Généralement, en ce qui concerne toute sous-location, elle doit être soit autorisée par mention dans le bail de location, soit faire l’objet d’une demande au propriétaire ou gérant de biens et d’un avenant au bail donnant l’autorisation. Dans le cas où aucune sous-location n’est possible toute location à vocation touristique est interdite.

Pour le cas spécifique des logements sociaux cette question ne se pose pas car toute sous-location est interdite.

•   Les règles spécifiques liées à la location meublée moyenne durée

Dès lors que la durée d’un bail dépasse la durée maximale autorisée de 3 mois ou sous l’effet de la loi Elan 1 mois, la location n’est pas considérée comme étant à vocation touristique.

La location meublée « bail mobilité » (loi ELAN) : ce bail est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Les contrats de locations meublées n’entrant pas dans le contexte spécifique de la loi Elan ont une durée minimale de 3 mois en conséquence de quoi elles ne peuvent nullement relever de la location meublée de tourisme dont la durée maximale contractuelle est de 90 jours.

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