La réglementation des meublés de tourisme

Principe de base

  • Préambule

 

Depuis quelques années déjà les enjeux économiques mais aussi sociétaux de la location à vocation touristique, la problématique du surtourisme dans les villes, l’apparition des grandes plateformes de mise en relation ou de réservation ont induit une évolution de la réglementation.

Nous allons évoquer dans les chapitres de notre syllabus les divers aspects réglementaires tels que les obligations déclaratives, les règles concernant la durée des locations selon les différentes typologies de logements selon la nature de l’usage en suivant une approche thématique simple et accessible à tous.

 

  •    Définition des logements à vocation touristique

 

Selon la loi Hoguet, est considérée comme location saisonnière, la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale non renouvelable de 90 jours consécutifs. C’est une définition simple qui est officiellement nommée sous le terme de Meublé de Tourisme.

Le Code du Tourisme (Art D-324-1 Modifié par Décret n°2019-1325 du 9 décembre 2019 - art. 1.) définit le meublé de tourisme comme suit : des villas, maisons, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.

 

 Focus loueurs

 

 Les obligations déclaratives selon l’usage principal du logement

 

La réglementation s’applique selon la nature du logement mais également selon son usage principal. Ces usages sont différenciés selon trois grandes catégories :

 

  •   Résidence principale

 

Le cas de la résidence principale est lié à la définition même de la notion de résidence principale définie comme étant « le logement occupé au moins 8 mois par an », on applique ici la règle des 120 jours maximum cumulés par an (soit près de 4 mois). La location en meublé de tourisme et en l’absence de l’occupant à titre de résidence principal, ne pouvant excéder 120 jours, peut être faite à la journée, à la semaine, au mois. La durée de chaque contrat de location ne peut excéder 90 jours. Dans la limite des 120 jours de location le changement d’usage n’est pas nécessaire.

 

Les obligations déclaratives sont les suivantes :

 

  •   Déclaration en mairie du logement concerné (possibilité de télédéclaration selon les cas)

 

 

  •    Résidence secondaire

 

De façon inversement proportionnelle à la résidence principale, qui est celle où l’on élit domicile la résidence secondaire est celle que l’on occupe moins de quatre mois par an. Ces biens dès lors qu’ils sont transformés en location à vocation touristique sont considérés comme des locaux commerciaux (art 631 – 7 du Code de la construction et de l’habitat) soumis à changement d’usage préalable et peuvent être soumis à subordination de compensation.

 

 Les obligations déclaratives sont les suivantes :

 

  •  Déclaration en mairie du logement concerné (possibilité de télédéclaration selon les cas)

 

  •    Investissement locatif

 

Pour tout investissement locatif, c’est-à-dire un achat immobilier dont le but dans le contexte de notre syllabus est la location exclusive en tant que meublé de tourisme, il n’y a pas de limite en nombre de jours de location par an.

 

Les obligations déclaratives sont les suivantes :

 

  •   Déclaration en mairie du logement concerné (possibilité de télédéclaration selon les cas)
  •   Le cas spécifique des chambres d’hôtes et chambres chez l’habitant

 

La mise en location en tant que « chambre d’hôtes » et plus généralement la location dite location chez l’habitant, présente la spécificité de location présentielle, à ce titre l’activité peut être exercée tout au long de l’année.

La chambre d’hôtes est définie comme suit : « des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ». En outre, cette réglementation limite la capacité d’hébergement à cinq chambres pour une capacité d’accueil maximale de 15 personnes et impose une déclaration en mairie. Elle comprend également la fourniture de prestations de services : le nettoyage de la chambre, la fourniture du petit-déjeuner et du linge de maison ainsi que l'accueil de la clientèle par l’habitant (articles L. 324-3 et D. 324-13 et suivants du code du tourisme).

Au-delà du nombre de cinq chambres et/ou d’une capacité d’accueil de 15 personnes, on considère qu’il s’agit plus largement d’une location de chambres chez l’habitant.

 

       Les obligations déclaratives sont les suivantes :

 

  •   Déclaration en mairie du logement concerné (possibilité de télédéclaration selon les cas)
  •   Les règles concernant les durées des locations
    •  Les meublés de tourisme à usage principal de résidence principale ont une durée autorisée de location de 120 jours;
    • Les meublés de tourisme à usage principal d'investissement locatif ont une durée autorisée de location tout au long de l'année;
    • Les meublés de tourisme à usage principal de résidence secondaire ont une durée autorisée de location tout au long de l'année;
    • Les chambres d'hôtes, du fait de la location présentielle étant le logement principal du loueur peuvent être louée tout au long de l'année;
    • Les chambres chez l'habitant sont soumises aux mêmes règles que les chambres d'hôtes.

 

  •   Les obligations déclaratives " le numéro d’enregistrement "

Les meublés de tourisme qu'ils soient une résidence principale, un investissement locatif ou une résidence secondaire ont l'obligation d'avoir un numéro d'enregistrement. Les chambres d'hôtes et les chambres chez l'habitant ont également cette même obligation déclarative.

 

 

  •   La règle du changement d’usage

Les meublés de tourisme dont l'usage principal est la résidence principale et dont le taux d'occupation dépasse les 120 jours par an, sont soumis au changement d'usage. Les investissements locatifs meublés de tourisme, ouvert à la location toute l'année, sont également soumis au changement d'usage. En ce qui concerne les résidences secondaires, l'obligation de changement d'usage s'applique pour toute durée de location.

Les chambres d'hôtes et les chambres chez l'habitant qui sont des "locations présentielles ne sont pas soumises au changement d'usage.

 

 

 

Contrairement aux autres dispositions réglementaires le changement d’usage des logements est régi pour le code de la construction et de l’habitation qui spécifie que « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article » (art L 631-7).

 

Si vous êtes propriétaire d'un logement dans un immeuble d’habitation et que vous souhaitez le mettre en location « meublé de tourisme », vous devez au préalable vérifier que le règlement de copropriété ne l'interdit pas. Cette restriction est généralement imposée dans les immeubles à usage d'habitation exclusivement bourgeoise où toute activité professionnelle est interdite.

 

Si le règlement de la copropriété le permet vous pouvez alors faire une demande de changement d’usage* auprès de votre commune.

 

*Ne pas confondre changement d’usage et le changement de destination qui est lié à la conception (par exemple un garage est transformé en habitation)

 

 Il existe deux niveaux dans le cadre des autorisations :

 

  • Les autorisations temporaires, le demandeur est une personne physique, le formalisme assez simple ;
  • Les autorisations définitives, soumises à compensation, elles visent à la maîtrise du nombre de location à but touristique, elle s’adresse aussi bien aux personnes morales qu’aux personnes physiques.

 

Ce qu’exprime la loi : La réglementation du changement d'usage, destinée à protéger le logement, ne concerne que les locaux d'habitation transformés pour un autre usage, notamment s'il s'agit d'une location qui devient une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.).

 

À l'inverse, aucune autorisation n'est nécessaire si le changement d'usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d'habitation.

 

L'autorisation de changement d'usage, régie par le code de la construction et de l'habitation, n'est obligatoire que dans les cas suivants :

 

  • Le projet de transformation concerne un local d'habitation, c'est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes (y compris les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés) ;

 

  •   Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des   Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

 

Le rapport du Sénat dit « L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble. Celle-ci est accordée à titre personnel et est liée à l'occupant.

 

Une autorisation préalable, dont les conditions de délivrance sont déterminées par le conseil municipal « au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logement »,

 

- et, si la commune le souhaite, une obligation de compenser la perte de surface affectée au logement sur le territoire de la commune par la mise à disposition d'une surface équivalente pour le logement. La compensation peut prendre deux formes : soit le demandeur transforme lui-même en logement une surface qu'il possède et qui était auparavant dédiée à un autre usage, soit-il ne réalise pas lui-même l'opération et achète un titre de compensation correspondant à une opération de transformation en logement réalisée par un tiers. Comme le remarque le rapport d'une mission d'inspection « d'un point de vue économique, la compensation peut être vue comme un moyen de faire internaliser au bailleur les externalités négatives (la raréfaction du parc locatif à usage d'habitation principale) liées à son investissement ». »

 

 En effet les changements d’usage peuvent influer sur les éléments vecteurs des orientations urbanistiques telles que la mise à disposition suffisante des lieux d’habitation pour les populations urbaines notamment dans les grandes villes qui représentent également un attrait touristique important. Nous noterons la forte augmentation du tourisme urbain dans les dernières décennies, accru par le tourisme d’affaires. Il y a donc un réel antagonisme entre la croissance économique liée au tourisme urbain et le bien être des populations locales. La pression immobilière induite par ce phénomène est d’ailleurs un des facteurs de l’augmentation des prix de l’immobilier dans les centres urbains. Cette polarisation induit un effet de double levier négatif dans certains cas, tout d’abord les prix de l’immobilier augmentent, l’investissement locatif devient de « compliqué », et dans ces circonstances tous les prix de toutes les locations augmentent. Ces effets finissent par ailleurs parfois également à une production de délaissés immobiliers qui nuisent à leur tour à l’image de la ville et peuvent par effet de chaîne réduire l’attractivité touristique des villes. Le sujet est donc complexe mais il y a des solutions entraînant des effets bénéfiques pour tous.

 

L’idée de la mise en place du changement d’usage à compensation qui prévoit la compensation d’un logement à vocation touristique par notamment une compensation en locatif à destination des résidents permanents correspond à une volonté de mise en œuvre d’un élément d’équilibre entre le développement touristique et le bien-être des populations locales.

  •   La taxe de séjour

Le taxe de séjour est due aux collectivités selon le mode de commercialisation: en directe ou par des sociétés commerciales telles que les plateformes, les OTA, les agences réceptives, les agences immobilières...

Les loueurs professionnels qu'ils louent en direct ou par le biais des plateformes déclarent et payent la taxe de séjour.

Les loueurs non professionnels ne payent et ne déclarent la taxe de séjour que pour la part des réservations en direct,  la part des réservations effectuées par le biais des plateformes ou des agences est déclarée et payée par ces mêmes organismes.

 

 

La taxe de séjour dont les taux varient selon les communes sont maintenant collectées soit via les plateformes de commercialisation, soit via les plateformes de collecte des collectivités.

 

Selon l’article de Veille Info Tourisme « Le succès des plateformes de réservation d’hébergements en ligne soulève des problématiques nouvelles, concernant notamment la perception de la taxe de séjour par les collectivités compétentes, communes ou établissements publics de coopération intercommunale (code général des collectivités territoriales, art. L.5211-21). De nombreuses lois, notamment les lois de finances et de finances rectificatives, ont tenté d’y répondre, y compris depuis 2015 avec la refonte du régime de la taxe de séjour. A compter du 1er janvier 2019, la collecte de la taxe de séjour « au réel » par les plateformes électroniques de location d’hébergements entre particuliers sera obligatoire, dès lors qu’elles seront intermédiaires de paiement pour le compte de loueurs non professionnels. Aujourd’hui, il s’agit, pour ces mêmes plateformes, d’une faculté, sur habilitation des logeurs. »

 

Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes qui « par voie électronique, assurent un service de réservation ou de location ou de mise en relation en vue de la location d’hébergements et qui sont intermédiaires de paiement pour le compte de loueurs non professionnels » ont désormais une obligation de collecte et de versement de la taxe de séjour auprès des communes.

 

De ce fait, si en tant que loueur non professionnel, vous commercialisez exclusivement par les plateformes de réservation ou de mise en relation et que vous avez mis en place avec ces plateformes le service de paiement. Dans ce cas, les plateformes versent directement les taxes de séjour à votre collectivité locale. A ce titre, vous devez communiquer aux plateformes votre numéro d’enregistrement ainsi que le cas échéant votre classement. Si le loueur non professionnel commercialise tout ou partie de ses séjours par ses propres moyens, il devra déclarer tout ou partie des taxes de séjour due à sa collectivité référente.

 

Si vous êtes un loueur professionnel, vous pouvez habiliter les plateformes à collecter et reverser la taxe de séjour en votre nom et pour votre compte : pensez à leur indiquer votre numéro d’enregistrement ainsi que votre classement le cas échéant.

 

Le non-respect des règles en termes de déclaration et délais de paiement est sanctionné (article L2333-34 du code général des collectivités territoriales)

 

  •   La mise en location sur les plateformes et obligations spécifiques

La mention du numéro d'enregistrement sur les plateformes de location ou de mise en relation est obligatoire pour tous sauf pour les chambres d'hôtes pour lesquelles elle est toutefois recommandée.

 

 

 Le numéro d’enregistrement introduit par la Loi pour une République Numérique de 2016, est composé de 13 caractères permettant une identification du lieu. Il est très généralement obligatoire de le mentionner dans les annonces sur les plateformes, il permet de valider le respect des règles concernant les locations à vocation touristiques.

 

Dans le cas des chambres d’hôtes, l’obligation n’existe pas, toutefois la mention du numéro d’enregistrement est fortement recommandée.

 

  •   Les dispositions réglementaires spécifiques prises par les communes

Les communes peuvent adopter une réglementation souple par rapport au changement d’usage temporaire toutefois l’instauration d’une réglementation sera mise en place avec des mesures de compensation (voir « règles du changement d’usage »).

 

 

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